После покупки квартиры, офиса или земельного участка могут появиться скрытые собственники. Права этих людей защищены законом — после рассмотрения иска суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим, как защитить интересы покупателя в такой ситуации и зачем страховать титул квартиры при оформлении ипотеки.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титульное страхование возмещает убытки, если сделку признают незаконной и покупатель потеряет недвижимость. Титульный собственник — это владелец объекта недвижимости по правоустанавливающим документам (договору, реестру). Например, покупатель квартиры после заключения сделки.

❗Важно: страхуют не сам объект недвижимости, а право собственности на него.

Как работает и от чего защищает титульное страхование

Если суд признает сделку недействительной и покупатель потеряет права собственности, страхование титула поможет вернуть деньги. Банки предлагают такую защиту при выдаче ипотеки, так как этот вид страховки снижает риск невыплаты кредита.

Кроме банков, титульное страхование защищает интересы покупателей. Так как иногда невозможно выяснить законность всех предыдущих сделок с объектом. Особенно страхование титула рекомендуют при самостоятельном оформлении сделки по покупке недвижимости — ведь покупатель, как правило, не проверяет всю цепочку перепродаж и неучтённых собственников.

Другие особенности этого вида страхования:

📜 объектом выступает право собственности, а не само имущество;

🏢 его применяют тoлькo нa вторичную недвижимость, потому чтo на это жильё уже оформляли пpaвo coбcтвeннocти;

🏪 застраховать можно не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Страховые случаи

Все страховые случаи связаны с риском утраты права на недвижимость.

Самые распространённые:

⛅ суд признал сделку недействительной;

⛅прежние владельцы нарушили закон при приватизации или продаже квартиры;

⛅ одного из участников сделки признали недееспособным;

⛅ нарушили права несовершеннолетних;

⛅ в правоустанавливающих документах нашли ошибки.

Перечень случаев может меняться, но ключевое всегда — решение суда. Так как именно после суда собственник теряет права на объект недвижимости.

Нестраховые случаи

Утрату права собственности не признают страховым случаем, если:

🙅‍♀️ имущество изъяли по решению органов власти, например, за долги;

🙅‍♀️ потеря права произошла из-за военных действий;

🙅‍♀️ собственник добровольно отказался от статуса, например, подарил недвижимость;

🙅‍♀️ суд признал покупателя недобросовестным приобретателем.

Это только примеры, случаев может быть гораздо больше. Поэтому внимательно изучайте перечень в договоре перед подписанием.

Зачем страховать титул квартиры при оформлении ипотеки

Договор титульного страхования — добровольный, то есть по закону от него можно отказаться. Но из-за отказа от полиса банк вправе повысить процентную ставку или вовсе отказать в кредите. Кроме того, если договор купли-продажи недвижимости признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Без титула страхования это должен будет делать сам собственник.

Как определяется страховая сумма

На страховую сумму влияют срок страховки, количество предыдущих сделок с недвижимостью. Она не может быть больше рыночной стоимости объекта на дату заключения договора. Если вы берёте ипотеку в банке, то минимальная сумма будет совпадать с размером кредита.

На какой срок заключается договор страхования

Договор титульного страхования заключают на срок от одного года до 10 лет. Но оптимальным считают период три года. Это — срок исковой давности по ст. 181 ГК РФ. Именно в это время после покупки могут выдвинуть виндикационное требование — подать иск о возврате недвижимости.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

На стоимость полиса в первую очередь влияет цена имущества.

Также имеет значение: количество сделок с объектом, основание перехода в собственность, давность и виды сделок.

Обычно цена полиса — от 0,3 до 1% от рыночной стоимости самого объекта.

Первый год страхования — самый рискованный, поэтому его часто оплачивают по повышенным тарифам. С каждым последующим годом риски будут меньше, поэтому сумма платежей — тоже.

Как оформить страховку

Оформление полиса зависит от способа приобретения недвижимости. Если покупаете в ипотеку, то оформить договор страхования можно в банке — вам дадут список аккредитованных страховых компаний. Если покупаете объект без кредитов, то в страховую компанию нужно обратиться самостоятельно.

Документы

Перечень документов у каждой страховой компании свой. Чаще требуют:

📎 выписку из ЕГРН;

📎 справку о регистрации или выписку из домовой книги;

📎 технический паспорт с экспликацией или иной документ с техническими характеристиками объекта;

📎 отчёт об оценке квартиры;

📎 паспорта участников сделки;

📎 правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

📎 решение или заключение органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние собственники;

📎 справки о психическом состоянии участников сделки.

Требования к договору

Страхование титула регулируют общие нормы гл. 48 Гражданского кодекса РФ.

В договоре указывают:

✏️ предмет договора — имущественные права на недвижимость;

✏️ сведения о недвижимости;

✏️ страховые и нестраховые случаи;

✏️ стоимость договора с графиком платежей;

✏️ страховую сумму при наступлении указанных в договоре случаев;

✏️ срок действия договора.

Что делать, если произошел страховой случай

При наступлении страхового случая незамедлительно в письменной форме известите страховую компанию. В договоре указан срок, в течение которого страхователь обязан это сделать. Предъявите: решение суда с отметкой о вступлении его в законную силу, договор титульного страхования, паспорт страхователя.

Дальнейшие действия разъяснит представитель страховщика. Он проверит документы, а компания вынесет решение о выплате средств по договору. Но сумму вы получите только на основании решения суда. Само разбирательство часто затягивается. Иск подавайте в период действия договора титульного страхования: только в этом случае страховая несёт ответственность.

Если полагаете, что страховщик затягивает исполнение договора, подайте в кoмпaнию пиcьмeнное зaявлeниe o выплaтe кoмпeнcaции. Далее обращайтесь в суд. Oн paccмoтpит зaявлeниe и дoкaзaтeльcтвa пo дeлy. Если ваши требования посчитают правомерными, страховую обяжут выплатить деньги.

Подведем итог

Титульное страхование покрывает риск потери права собственности на квартиру, офис, дом или участок. Страхование титула возможно только при покупке той недвижимости, у которой уже были собственники.
Если покупаете квартиру в кредит, банк предложит список страховых компаний. Можно отказаться от полиса, но тогда могут отказать в ипотеке или повысить процентную ставку.
К страховым случаям относят решение суда о признании сделки недействительной, незаконные действия предыдущих собственников. При наступлении страхового случая компания покроет кредит или вернёт вам деньги за недвижимость. Максимальная сумма — рыночная стоимость объекта.
Срок страхования от 1 года до 10 лет. Оптимально — три года.
Полис стоит от 0,3 до 1% от цены недвижимости. На сумму влияет количество прошлых сделок с объектом.
Если вы потеряли имущество, подайте иск в период действия титульного договора и сразу обращайтесь в страховую. Для компенсации нужны решение суда, договор, паспорт страхователя.