Что такое предчистовая отделка квартиры и стоит ли ее выбирать

Застройщики предлагают жильцам три варианта сдачи квартир: в предчистовой, черновой и чистовой отделке. В статье расскажем об особенностях предчистовой отделки: что это, какие этапы ремонта включает и когда разумно выбирать этот вариант.

Что такое предчистовая отделка квартиры

Предчистовая отделка квартиры — это почти готовая квартира, жильцам остается косметический ремонт: поклеить обои, постелить напольное покрытие, натянуть потолок или сделать гипсокартонный, разместить плинтуса.

Этапы отделки зависят от застройщика и перечислены в договоре.

Чем отличается от чистовой и черновой отделки

Чистовая отделка квартиры — это квартира «под ключ». Жильцы принимают квартиру от застройщика и сразу въезжают. Поскольку в чистовую отделку входят косметические работы, застройщик готовит типовой дизайн и закупает финишные материалы оптом.

Черновая отделка — это «голая» бетонная коробка. В помещения провели инженерные коммуникации, залили пол бетонной стяжкой, установили окна без подоконников и радиаторы. Клиент сам штукатурит и шпаклюет стены, проводит электрику, устанавливает сантехнику.

Стоимость квартиры зависит от отделки. Самая дешёвая — черновая, самая дорогая — чистовая. Предчистовая отделка посередине.

Примеры отделки — черновая, предчистовая, чистовая — последовательно:

Достоинства и недостатки квартир с предчистовой отделкой

Главное достоинство квартиры с предчистовой отделкой — отсутствие грязных и шумных работ со стороны клиента.

Грязь попадает внутрь из-за работ по электрике, шпаклёвки и штукатурки. Электрик выбивает в стене места для розеток и «штробы» — длинные узкие отверстия для разводки проводов. Маляры-штукатуры наносят составы на стены, шкурят — строительная пыль оседает. В случае с предчистовой отделкой квартира достаётся покупателю чистой.

Другие плюсы такой отделки:

🙂 Экономия времени. Работу выполняют профессионалы, к решению вопросов клиента не привлекают— жилец не тратит время на изучение особенностей ремонта.

🙂 Контроль финишных материалов. В чистовой отделке материалы закупают по типовому дизайну, в предчистовой — клиент создаёт и реализует дизайн на свое усмотрение.

🙂 Проверка качества работ. Предчистовая отделка позволяет оценить, как крепко залили стяжку, ровные ли углы, нет ли трещин в покрытиях и царапин на окнах, качество входной двери и электрики. В чистовой отделке проверить шпаклёвку, штукатурку и стяжку пола невозможно без снятия финишных покрытий.

🙂 Быстрое заселение. Косметический ремонт квартиры с предчистовой отделкой проходит быстро и не требует особых умений — поклеить обои и положить ламинат можно по видеоурокам в интернете. Главное — установить сантехнику.

Минусы:

☹️ Типовая планировка квартир. В предчистовой отделке заложены перегородки — стены из гипсокартона, пазогребня или других материалов. Если расположение не устраивает — нужно согласовать новый план, снести и поставить перегородки заново, без помощи застройщика. Это отложит заселение ещё на несколько недель.

☹️ Увеличенный срок сдачи. Отделка требует времени — в среднем, квартиры с отделкой сдают на 2–4 месяца позже черновой. Это важно учитывать, если вы рассчитываете въехать побыстрее.

☹️ Косметический ремонт. Грязных работ нет, но придётся потратить время на финишные материалы.

☹️ Нет сантехники. Оборудование санузла тоже потребует времени и средств.

Предчистовая отделка квартиры — хороший вариант, если вы хотите сэкономить на косметическом ремонте и создать индивидуальный интерьер.

Что включает в себя предчистовая отделка квартиры

Список работ зависит от застройщика.

🧩 Входная дверь. Застройщики устанавливают входную металлическую дверь, но качественные утепленные ставят редко. Профессионалы рекомендуют менять дверь. Если качество устраивает, достаточно поменять замок.

🧩 Установка перегородок. Перегородки монтируют чаще из гипсокартона. В идеале, стены и перегородки утепляют и звукоизолируют. Помните, что гипсокартонные стены не предназначены для тяжелой техники или полок.

🧩 Монтаж электропроводки.Застройщики проводят электричество: разводят кабель по комнатам и подключают к щитку. Редко устанавливают розетки и выключатели.

🧩 Монтаж канализационных труб. Монтируют канализационные трубы с выводом для унитаза. Покупка, установка унитаза и ванны — это задача собственника квартиры.

🧩 Подключение водопровода. Квартиру подключают к водопроводу: в кранах ставят заглушки. Сантехнику приобретает и устанавливает клиент.

🧩 Теплоизоляция. При предчистовой отделке стены и пол теплоизолируют популярными материалами — пенопластом, изопластом, пенополистиролом или пенополиуретаном.

🧩 Стяжка пола. Застройщики заливают пол бетонной стяжкой на этапе черновой отделки, стыки пола и стен закрывают демпферной лентой. Лента снижает риск появления трещин.

🧩 Установка внутренних дверей и откосов. Устанавливают межкомнатные двери с наличниками. Отсутствие монтажных зазоров и аккуратные откосы говорят о высоком качестве отделки.

🧩 Стартовая штукатурка стен. Выравнивают стены: грунтуют, штукатурят, шкурят и шпаклюют. В результате покупатель получает квартиру с ровными стенами, готовыми к поклейке обоев или покраске. Потолок штукатурят и белят — готовят к натяжному или гипсокартонному покрытию, выводят провод под люстру.

🧩 Установка батарей и радиаторов. Радиаторы устанавливают на одном уровне от пола. У каждого радиатора устанавливают кран, чтобы выпустить воздух. Редко устанавливают переключатель температуры.

❗️Важно: квартиры строят по типовому плану: если вы захотите внести изменения в перегородки, дверные проёмы или размеры помещений на этапе отделки — застройщик откажется. Изменения вносит после сдачи проекта собственник жилья.

Покупая квартиру, вы соглашаетесь на типовой проект. Если не хотите согласовывать перепланировку — ищите варианты с нужным расположением комнат сразу.

Стоимость квартир с предчистовой отделкой в новостройках

В зависимости от региона, цены квартир с разной отделкой существенно различаются. Для примера: на московском рынке массового сегмента недвижимости около 15% всех новостроек предлагают с предчистовой отделкой.

Средняя стоимость такого жилья на декабрь 2021 г. — 13,4 млн рублей. Средняя цена квартиры с чистовой отделкой — 12,5 млн рублей.

Цифры удивляют: стоимость недвижимости с предчистовой отделкой выше, чем с чистовой. Риелторы связывают это с разницей в метраже: средняя площадь квартиры без отделки — 58,1 квадрат; а с чистовой отделкой предлагается жильё с усреднённой площадью 49 квадратов.

Средняя стоимость квадратного метра жилья без отделки в Московской области — 178 000 рублей, с предчистовой отделкой — 195 000, с чистовой — 188 500. Метр предчистовой отделки стоит дороже: спрос клиентов растёт, а предложение увеличивается несоразмерно медленно. Поэтому выгода покупки квартиры с предфинишной отделкой зависит от региона.

Риелторы считают, что повышенный спрос на жильё с отделкой вызван покупателями с ипотекой. Они экономят на ремонте: вместо потребительского кредита на ремонт под больший процент берут ипотеку с меньшим процентом. В стоимость квартиры заложена отделка, поэтому и смета на ремонт в итоге меньше.

Стоит ли покупать квартиру с предчистовой отделкой

Жильё с предчистовой отделкой подходит людям с ипотекой и тем, кто хочет быстрее въехать. Квартиру стоит покупать, если вы уверены в застройщике.

Почитайте отзывы о строительной компании в интернете, поищите юридическую информацию в государственных реестрах. Обязательно обратите внимание на судебные процессы компании: сколько раз застройщик выступал ответчиком в суде, с какими результатами.

Проверить квалификацию мастеров, которые делают ремонт, сложнее. Прогуляйтесь рядом с объектом, посмотрите, в какие погодные условия и время суток работают. Если люди работают в дождь или вечерами без адекватного освещения — ремонт вряд ли долговечен.

❗️Важно: в первые пару лет дом «усаживается» — часто возникают трещины в стенах. Профессионалы рекомендуют не делать дорогой ремонт сразу — подождите оседания фундамента.

На что смотреть при приёмке квартиры с предчистовой отделкой

Воспользуйтесь нашим чек-листом, чтобы не упустить детали при приёме. Возьмите с собой уровень, молоток, яркий фонарик, план квартиры и зарядку от телефона, чтобы проверить, работают ли розетки. Распечатайте или сохраните в телефоне список пунктов для проверки.

🔎 Стены зашпаклёваны ровно: углы прямые, нет трещин, пятен, рельефа, перепадов высоты. Проверьте с уровнем и яркой лампой.

🔎 Радиаторы расположены на одном расстоянии от пола, стоят краны для вывода воздуха. Используйте уровень для проверки.

🔎 Окна легко открываются, на стекле нет царапин, из швов не дует, между рамой и стенами нет щелей, подоконники установлены на одинаковом расстоянии от пола. Проверьте уровнем.

🔎 Стяжка прочная: выдерживает человеческий вес, не трескается, перепады высоты минимальны, на стыках демпферная лента. Стяжку простукивают молотком, чтобы найти пустоты.

🔎 Канализационные трубы и водопровод подключены, готовы к установке сантехники. Лучше пригласить сантехника, чтобы он проверил правильность подключения.

🔎 Количество точек вывода проводов соответствует плану квартиры. Сверьте с планом. Проверьте работу розеток.

🔎 Потолок ровный, белый, покрытие не осыпается. Если осыпается — плохо прогрунтовали.

🔎 Двери стоят прочно, легко открываются, не скрипят, примыкают к стене без зазоров, фурнитура установлена ровно.

Если появились претензии, есть два варианта действий:

Подписываете акт о приёмке квартиры. Договариваетесь, что недостатки будут исправлены в конкретный срок.
Не подписываете акт о приёмке, пока дефекты не исправят. Оптимальный вариант, поскольку с подписанным актом застройщики чувствуют себя спокойнее и медлят с работами.

Если претензий нет — сразу подпишите акт о приёме квартиры. В течение пяти лет застройщик обязан исправлять дефекты даже после подписи акта по Федеральному закону №214 от 30.12.2004.

Обнаружить все недостатки за один осмотр сложно. Можно найти независимого прораба или компанию по приёмке квартир. Это удобно: мастер составит список дефектов, объяснит последствия и расскажет, что должно быть в итоге.

Подведем итог

Предчистовая отделка — это почти готовое жильё, в котором уже закончены черновые работы. Осталось поклеить обои, постелить ламинат, подключить сантехнику и купить мебель.
Плюсы отделки: минимум строительного мусора, просто проверить работу мастеров, индивидуальный дизайн интерьера, быстрое заселение.
Минусы: трата времени на косметический ремонт, готовая типовая планировка, увеличенный срок сдачи — квартиры без отделки сдают быстрее.
Комплекс работ предчистовой отделки зависит от застройщика, но часто включает: установку входной и межкомнатных дверей, возведение перегородок, монтаж электропроводки, подключение к канализации и водопроводу, теплоизоляцию, стяжку пола, выравнивание стен.
Средняя стоимость жилья с предчистовой отделкой в Москве на конец 2021 г. — 230 тыс. за м2. Выгода покупки квартиры с предфинишной отделкой зависит от региона: изучите цены за квадрат разных отделок в вашем городе перед решением и уточните, что именно войдет в отделку.