Рынок жилой недвижимости 2026г.

Рынок жилой недвижимости Москвы в 2026 году характеризуется сложной динамикой, которая определяется взаимодействием нескольких факторов: изменением условий ипотеки, сокращением предложения, ростом себестоимости строительства, инфляцией и структурными сдвигами в спросе. irn.ru +3

Основные тенденции

1. Снижение спроса на новостройки после изменений в семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года вступили в силу новые ограничения по семейной ипотеке, что привело к обвалу спроса на рынке строящегося жилья. По прогнозам, введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке (в зависимости от количества детей) может сократить спрос на 20–30%. irn.ru +1

2. Сокращение предложения новостроек. В 2025 году объём нового предложения снизился до минимума за последние десять лет: на рынок было выведено около 3 млн $м^{2}$ м2 жилья — на 29% меньше, чем в 2024 году. Структура запусков изменилась: почти половина новых проектов пришлась на сегмент бизнес-класса, около 40% — на премиум и элитное жильё, доля комфорт-класса сократилась до 12%.

3. Рост цен в некоторых сегментах. В 1 квартале 2026 года индекс стоимости готового жилья в Москве прибавил 2,1% и составил 291,8 тыс. рублей за квадратный метр (без учёта элитного жилья). Основной прирост обеспечивался вымыванием наиболее доступных предложений в недорогом сегменте. Лидеры по темпам роста — панельные дома и кирпичные пятиэтажки. В элитном сегменте средневзвешенная цена предложения сохраняется на уровне 2,3–2,4 млн рублей за 1 $м^{2}$ м2, при этом ожидается рост цен в среднесрочной перспективе до 2027 года на уровне инфляции — 4–5% в год. irn.ru +1

4. Стагнация или умеренный рост на вторичном рынке. По прогнозам риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2026 году спрос на вторичном рынке может вырасти на 10–15% на фоне снижения ставок по ипотеке, но цены почти не изменятся. Средняя стоимость готового жилья в феврале 2026 года увеличилась примерно на 0,5%, достигнув 289,4 тыс. рублей за квадратный метр, но темпы роста замедляются. realty.rbc.ru +1

5. Смещение спроса в доступный сегмент. Покупатели, столкнувшиеся с дорогой ипотекой, стремятся сократить бюджет сделки. Поэтому спрос концентрируется на максимально доступных вариантах — однокомнатных квартирах, панельных домах, районах с более низкой стоимостью жилья. irn.ru +1

Факторы, влияющие на рынок

Ключевая ставка ЦБ и условия ипотеки. Снижение ключевой ставки может стимулировать спрос, но высокие ставки по рыночной ипотеке продолжают сдерживать активность. banki.ru +1
Рост себестоимости строительства. Удорожание стройматериалов (особенно импортных), увеличение НДС с 20% до 22%, высокая нагрузка на застройщиков из-за дорогого банковского финансирования. banki.ru +1
Дефицит предложения в массовом сегменте. Исчерпание доступных вариантов и сокращение старта новых проектов.
Изменение структуры спроса. Покупатели становятся более избирательными, растёт требовательность к качеству жилья.

Прогноз на 2026 год

Параметр	Прогноз
Цены на новостройки	В комфорт-классе — рост в пределах инфляции или немного выше (5–10%), в бизнес- и премиум-классах — более значительный рост, особенно в качественных локациях (до 15–20%). banki.ru +1
Цены на вторичное жильё	Умеренная динамика или стагнация, возможен рост в пределах инфляции. irn.ru +1
Спрос	В новостройках — снижение из-за ужесточения условий семейной ипотеки, на вторичном рынке — небольшое увеличение при снижении ставок по ипотеке. irn.ru +1
Предложение	Продолжение сокращения в массовом сегменте, рост в премиум и элитном сегментах. mk.ru +1

Риски

Экономические потрясения, которые могут повлиять на покупательную способность населения.
Дальнейшее удорожание кредитов и стройматериалов.
Изменения в государственной политике поддержки рынка недвижимости.

Рынок находится в фазе переходного равновесия: цены уже не падают, но и полноценного роста пока нет. Ключевыми станут действия ЦБ по ключевой ставке, параметры семейной ипотеки и динамика себестоимости строительства. irn.ru +1